7.30政治局会议再次提出“积极支持收购存量商品房用作”，“”已成为近期政策的重心之一。据中指监测，目前已有10余城发布征集商品房用作保障性住房的公告。本文重点梳理国企收储政策的进展与影响，以期为市场参与者相关决策提供信息参考。整体来看，若接下来去库存政策能够尽快推动落实，将有助于缓解房企经营压力、稳定市场预期。4.30中央政治局会议提出“统筹研究消化存量和优化增量住房的政策措施”，为本轮政策定调。5.17中央出台一系列政策，确定了去库存的具体执行思路，包括：设立3000亿元再贷款；允许土地调规，支持收回、收购已出让闲置存量，帮助资金困难房企解困等。6.7国常会再提“对于存量房产、土地的消化、盘活等工作既要解放思想、拓宽思路，又要稳妥把握、扎实推进”。7.30中央政治局会议提出“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”。
“国企收储未售新房”是由地方国企出手，直接收购开发企业已建成未出售的商品房房源，改作配售型或配租型保障房。5月17日，央行宣布设立3000亿元再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法制化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
5.17新政以来，多地已出台政策鼓励国企收储已建成未售新房，据中指监测，10余城已发布征集商品房用作的公告，明确房源征集范围、条件和价格。征集范围方面，多数城市要求是行政区域内已建成未出售的商品房项目，部分城市要求在中心区域。房源要求方面，主要要求包括：已取得竣工验收备案证明；单套建筑面积要求多在120平方米及以下，部分城市要求在70平方米及以下；房源权属清晰且可交易；周边交通便利、配套设施完善，满足一定车位配比；优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。收购价格方面，多数城市要求以同地段重置价格作为参考上限（土地划拨成本和建安成本加不超过5%的利润），对于收储转作保租房的可以以收益法进行测算。
“国企收储未售新房”是目前政策主推的路径，但推进节奏仍有待进一步提速，目前发布征集公告的城市仍较少，另据央行公布数据，截至6月底再贷款余额为121亿元。国企收储的推进可能会面临一定挑战，包括收储价格、供需错配等，比如：在一些房企库存压力大、出售意愿较强的城市，保障房需求相对有限，国企收储规模可能较小；而在一些保障房需求相对强烈的城市（一线和核心二线城市），市场库存水平可能也不高，房企折价出售存量房的意愿也相对较低。
国企收储未售新房主要依靠3000亿元保障房再贷款支持，所以本文重点测算3000亿元保障房再贷款所能带动的收储规模。保障房再贷款的发放路径是：金融机构向收储国企发放贷款后，可向人民银行申请再贷款，按贷款本金60%发放，先到先得，额度3000亿元，未来根据执行情况和需要可调整完善；再贷款年利率1.75%，期限1年，可展期4次，每次展期1年，最长使用期限不超过5年，政策实施至2027年末。
注：2023年全国商品住宅销售面积9.5亿平米；2024年6月末住宅待售面积3.83亿平米。
从本轮消化存量的几种模式来看，核心都是将存量房产转化为，在住房保障体系中，保障性住房主要包括配售型保障房和配租型保障房。
配售型保障房方面，2023年8月，《关于规划建设的指导意见》提出配售型保障房的发展思路以来，多地已经公布了首批或2024年配售型保障房的建设计划，深圳、广州、福州计划1万余套。当下我国市场总体供过于求，多数城市基本住房需求已得到满足，并且商品房市场存在较大库存压力，因此各地应落实“以需定建”，控制配售型保障房的新建规模，优先通过存量转化为保障性住房的方式进行筹集，避免造成新的库存问题，促进房地产市场平稳健康发展。配租型保障房方面，从实践来看，当前出台消化存量相关政策的城市多数将存量房产转化为了保租房。“十四五”期间，全国计划筹集保租房870万套（间），截至2023年底已筹集573万套（间），2024-2025年保租房筹集仍剩余297万套（间）的任务规模，未来若将存量房产转化为保租房，既可以加快保租房的筹集进度，也可以有效消化市场库存，促进市场企稳恢复。但值得注意的是，收储存量房转作配租型保障房也将面临一些挑战，尤其是保租房“保本运营”问题。过去各地供给保租房的方式，不少来自于市场化长租公寓的“纳保”筹集，相比“纳保”筹集的方式，国企收储存量转化为保租房需要较多低成本增量资金支持。整体来看，我国的租金回报率较低，根据中指监测数据，50个重点城市的租金房价比平均值为2.1%，即在不考虑租金涨幅的情况下，收购存量房作用租赁的租金回报率仅为2.1%。而成本方面，在使用保障房再贷款（再贷款利率为1.75%）的情况下，考虑商业银行贷款利率上浮，则国企收储的资金成本大约在3%左右，如果再考虑改造、运营等成本，实际成本可能更高。所以，在收储存量房转作保租房的过程中，需要财政贴息、收购价格打折等配合才能实现收益平衡。目前，“促需求 ”的政策方向已经明确，“去库存”相关政策有利于缓解企业资金压力，同时也有助于市场情绪的恢复及增加供给，但收储价格，供需错配等问题或将影响政策落实效果，未来仍需相关政策进一步完善。若下半年各项措施落实到位，则将对、稳市场起到积极作用，有利于加快市场企稳恢复。
来源：中指研究院
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监社御史2024-08-03 20:05:14来自北京市
