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监社御史2024-09-02 20:07:01来自北京市
报告(六)

第五部分 【主要问题】 

虽然全市供求基本均衡,住房去化趋于合理,住房 价格变化可控,但整体偏弱,个别区域供求动态失衡、房屋库存持 续走高、去化延长较快等现象依然存在。

一、

房地产用地购置面积下滑,购置价格上涨受制,明显下 滑;占比偏高,非住房去化持续走高,去化压力突显;观望氛围较重,房企购置欲望趋弱。 

二、开发市场 

房企融资环境未有根本改善,新建商品房开发投资回升缓慢;新开工仍处偏低水平,房屋投资开工动力略显不足,在建面积偏高, “保”任务艰巨。

三、房屋市场 

政策边际效用递减,预期收入不稳,需求难以有效释放, 动力偏弱;住房价格涨幅受制,高位震荡,去化处于 合理区间上限,高位延长的可能性仍存,但市场似有复苏迹象。 

四、其他情况

住房贷款需求下滑,投放下滑,行业税收小幅下降, 占比下滑;较重制约市场流通,同时也制约着需求;住房价格失真,估价机制难以及时反映市场真实运行状况,影 响市场整体决策。

五、政策环境 

政策瓶颈制约着市场。《山东省高品质开发建 设指导意见》指出,推进高品质住宅开发建设,是引领房地产平稳 健康发展、加快行业转型升级的基础性工作,是满足人民群众对美 好居住生活新期待的具体举措;要从“政策标准”、“规划设计”、 “施工建造”、“查验交付”、“物业运维”等“五大环节”入手, 建设“好房子”,营造美好居住生活。 

“好房子”,市场有需求,企业有意愿。但当前我市在政策层 面存在发展瓶颈,很多政策未能响应国家号召及时创新和完善,制 约着高品质开发建设,拖累投资、施工、供给、需求等的下滑。 

政策标准是市场发展的先决条件。在“五大环节”中,“政策 标准”和“规划设计”是基础性、前瞻性、先决性的条件,其相关 政策措施直接决定着“好房子”的成败。目前,我市虽然出台了实 施方案、管理办法等,但政策瓶颈依然存在,好的“规划设计”方 案难以有效落地实施,进而难以建造“好房子”、难以满足人民群 众对美好居住生活的新期待。

以“容积率”为例,建议放宽计容规则。《合肥市优化调整建 筑工程容积率计算规则等相关规划管理要求的通知》规定,符合有 关标准的,“阳台无论封闭与否,均按照阳台围护结构(设施)外 围面积的 1/2 计并计容积率,进行商品房和 ”。此举,意味着人民群众可以获得更大的套内使用面 积和,提升居住空间的舒适性、实用性和安全性,在一定 38 / 53程度上也可以打造出更加丰富多变的功能场景,增加建筑外立面的 层次感。在未来改善型中南北双阳台、联通阳台、跑道阳台、 270°转角阳台将普遍存在,封闭阳台也计一半面积也将对高颜值 的公建化立面打造提供了利好条件。当前,我市存在部分政策瓶颈,严重制约着房地产 市场的,急需按照“”、“一城一策”的工作 方针,灵活、科学、有效地调整修改完善相关政策。        第六部分 【措施建议】  

鉴于当前存在的困难及问题,为促进我市房地产市 场稳定健康和良性循环,建议在坚持“”主基调下,完善 相关基础性制度,加快构建房地产发展新模式,建立健全房地产调 控长效机制;同时,坚持“”、“一城一策”,加强市场 监测、做好政策储备、科学运用工具、灵活微调措施、积极贯彻落 实,以确保市场动态均衡、稳定健康。 

一、长效机制建设 

(一)建立健全长效机制  

各县(市、区)政府要将稳定作为长期目标,加快 构建房地产发展新模式,完善商品房相关基础性制度,以建立租购 并举的住房体系为主要方向,以政府为主提供保障,以市场为主满 足多层次需求,加强需求有效引导,优化住房供应结构,建立促进 房地产市场平稳健康发展的长效机制。 

(二)强化监测分析  

各县(市、区)政府要充分利用各监测系统,掌握住建、金融、 国土、财税等相关部门信息,系统整合房地产全流程数据,建立健 全市县两级房屋“全生命”管理信息系统,动态监测房地产市 场运行状况,为、精准调控、分类指导提供决策依据。

(三)加强项目规划和产业布局  

各县(市、区)政府要加强规划的前瞻性,引 导房企切实从“质量”、“功能”和“服务”上提高房屋供给质量, 加快试点高品质建设,加大配建公用设施投资力度;加大产业 集聚区和的基础设施建设,合理确定产业布局,引导以产 业发展和集聚带动城镇化进程,促进有序发展。

二、近期措施建议 

(一)持续完善市场 

落实好青年人首套住房、多孩家庭、登记消费券、征收改 造项目结算凭证等政策措施,开展房企和购房人系列采访等活动, 扩大政策知晓度;积极对接金融和公积金管理部门,完善项目融资 和政策;督促各房企积极响应,促进项目库存去化;指导 各县(市区)因地制宜、,用足用好政策工具箱,从供需 两端发力,制定公积金、土地、金融、税收、补贴、、二 手房等方面的系列调控措施,积极支持刚性和需求。 

(二)加大商品房销售力度  

充分利用惠民政策窗口期,在条件允许的情况下,加大对 优质房企、项目的宣传展示,加大销售力度。适时组织开展“手拉 手”团购活动,满足教师、医护人员、公安民警等不同群体刚性和 改善性需求,精准分析匹配优质;总结聊城市首届住博会、2023 年春季房交会、夏季房交会和秋季房交会的好经验,积极搭建房屋 展示和交易平台,办好线上房产超市,引导企业让利优惠,进一步活跃市场交易,提振住房消费信心。督导各县(市区)对未开工地 块进行梳理,积极解决影响项目开工落地问题,全力推进房地产项 目尽快开工建设,确保市场企稳回升后供需保持动态均衡。 

(三)完善房估价机制 

一是当前部分住房网签价格严重失真,尤其是无需贷款评 估的存量住房网签价格明显偏低,影响整体决策。二是 网签价格偏低,将降低税收收入,尤其会对“增值税”当期收缴产 生较大影响。建议进一步完善存量房交易估价机制,加强联动,实 施交易、贷款、税收“一张表”策略方案,强化存量房交易价格的 真实性和及时性,科学有效防止税收流失;同时,建议国家和省级 层面调整存量房交易税收政策,借鉴“济宁”经验,降低交易税负, 促进市场流通,以便释放改善需求,提升市场整体交易水平。 

(四)防范化解项目风险  

建立健全“白名单”制度,“一项目一方案”落实资金支持, 一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求。强化对房企的支持和 服务,加大指导协调力度、政策支持力度和政务服务力度,加快推 进项目建设,化解房地产项目风险,保、稳民生。 

(五)持续强化市场监管  

为确保市场稳定健康,坚决打击房地产开发企业和经纪机构恶 意炒房、囤积、捂盘惜售、违规销售等行为,严厉查处虚假宣 传、虚假广告、价格欺诈、不按规定明码标价、哄抬房价、协助规 避限转措施、违规开展金融业务等行为。 

(六)落实联席会议制度  

积极发挥调控联席会议作用,加强与发改、财政、 资规、税务、人行、市场监管、统计等部门的协作配合,强化房地 联动,合理调节住房供给节奏,加强商品房,落实房 地产市场长效调控机制,促进房地产市场健康发展和良性循环。 

(七)强化市场监测分析  

一是主管部门尽快系统整合房地产全流程数据,建立健全市县 两级房屋“全生命”管理信息系统,动态监测运行 状况;二是房地产开发、施工、销售、运维等市场参与主体要细致 梳理单位项目情况,认真、及时、全面、准确、详实填报行业相关 指标报表;三是监测单位要及时汇整分析,找准问题,科学建议, 为、精准调控、分类指导提供决策依据。 

(八)完善相关基础性制度  

当前,供求关系发生重大变化,已经进入新的发展 阶段,要积极探索房地产市场发展新模式。一是,实施城市更新, 充分发挥比较优势,打造宜居、韧性、智慧城市,积极融入和服务 构建新发展格局;二是,在“政府做好保障、市场做好供给”指引 下,坚持供给侧深度改革,完善有关基础性制度,试点建设高品质 ,对保障性(刚性)和改善性两条供给线实施细化管理并有机 结合。 

(九)认清形势积极求变  

供求关系发生了重大变化。各参与主体要认清形势、主动求变、转变思维、建言献策,坚持,结合比较优势, 因城因企定策,启动口碑战略,着力提升产品力、服务力、经营力 和组织力,建“好房子”、做“好服务”、赢“好口碑”。 

(十)借鉴落实先进做法  

“好房子”,市场有需求,企业有意愿。但当前我市在政策层 面存在发展瓶颈,很多政策未能响应国家号召及时创新和完善,制 约着高品质开发建设,拖累投资、施工、供给、需求等的下滑, 急需按照“”、“一城一策”的工作方针,灵活、科学、 有效地调整修改完善相关政策。建议,切实借鉴成都、合肥、商丘、 济南、烟台、淄博、临清(“带方案竞拍”)等城市先进经验做法, 尽快完善相关政策,突破瓶颈、摆脱束缚、阔步前进。 

关乎国计民生,各部门(单位)要全面领会精神, 紧盯市场变化,监测指标趋势,灵活运用政策,科学调整措施,有 效促进市场平稳健康发展;同时,要切实落实中央决策部署,时刻 关注政策措施的运用效果,谨防用药过猛、用力过度等带来的“急 剧突变”,强化社会责任,提高管理水平,确保市场稳定健康、良性循环和。


发布单位:

聊城市房地产业协会

相关数据资料来源:

1.市自然资源和规划局

2.市住房公积金管理中心

3.中国人民银行聊城市中心支行

4.国家税务总局聊城市税务局

5.住建部“交易信息日报系统”

6.“聊城市公共资源交易中心”网站

7.“聊城市房地产开发综合管理信息系统” 

8.“交易信息日报系统”

9.“交易信息月报系统”

10.“西本新干线”网站(http://www.96369.net/)

11.山东省房地产业协会、中房网等有关媒体

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