存量房贷利率下调要来了?会怎么降?-博天堂备用

近日，有关存量的传闻再度引起了市场高度关注，内容主要包括：一是存量按揭客户可以与银行重新协商房贷利率；二是可以将现有直接转入其他银行，并重新签订按揭合同。

从当前市场上的情况来看，若存量房利率下调，或许主要有以下三点原因：

1、与存量房利率息差不断扩大。与贷利率不断下行相对，存量房贷利率按兵不动，很多存量房的利率还都在去年9月份下调之后的4%-4.2%，二者的息差不断变大，让不少人备感压力。

2、高利率抬高老。利率越高，对老越不友好，的越来越高。长此以往，会影响到卖房、，从而有加剧楼市供需矛盾的危险。相反，如果利率再次下降，能在一定程度上稳住这部分老，起到稳定楼市的作用。

3、对金融市场的管理。对银行来说，若下调存量房利率，不仅能够降低降存量房贷款违约风险，还能缓解“潮”。毕竟房贷作为银行资产的重要组成部分，其规模缩减对银行的盈利能力和稳定性会产生较大影响。

再加上，今年7月，六大国有银行、12家全国性股份制银行陆续调降人民币存款利率，8月更多中小银行跟进调降存款利率，给降存量房贷利率让出了些许空间。

因此，减少存量房房主们的压力，带来的除了扩大消费动力，也能一起提振新人的信心，从而促进楼市发展、银行资金流动，拉动内需。

2023年8月，央行、金融监管总局下发《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》，明确自2023年9月25日起，存量首套住房性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。随后各银行接连发布利率调整公告，明确存量个人住房贷款利率调整的条件和规则。

根据央行《2023年第四季度中国货币政策执行报告》，已有超过23万亿元存量房贷的利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%（2023年12月5年期以上lpr为4.2%），平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出约1700亿元。

2024年以来，央行两次下调5年期以上lpr合计35bp至3.85%，同时取消了全国层面首套、二套房贷利率下限，目前除了北京、上海和深圳房贷利率未取消下限外，全国其他城市均取消了利率下限，多个城市新发放的首套住房贷款利率已降至3.2%左右，部分城市利率降至3%以下，存量房贷利率与新增房贷利率的差距进一步扩大，也导致下调存量房贷利率的呼声随之越来越大。

今年7月央行发布《中国区域金融运行报告（2024）》，指出存量对减少、拉动消费增长起到显著作用，在下一步工作中强调要“坚持在市场化法治化轨道上推进金融创新发展，督促金融机构继续将降低存量房贷利率的成效落实到位，理顺增量和存量房贷利率关系，有效减轻居民利息负担，释放公众投资和消费动力，激发市场活力，推动经济持续回升向好”。综合来看，降低存量房贷利率符合群众热切期盼，未来存量房贷利率仍存在下调空间和预期。

从范围上看，此前在2023年9月，下调存量房贷利率仅针对首套住房，二套住房贷款利率未做调整，未来存量范围有望扩展至二套住房。

从下调幅度上看，2023年9月央行、金融监管总局明确“在贷款市场报价利率（lpr）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房性个人住房贷款利率政策下限”，调整后的加权平均利率为4.27%，多数首套存量房贷利率降至调整时的lpr或有小幅加点。根据央行数据，2024年6月新发放的个人住房贷款加权平均利率为3.45%，与存量贷款利率之间差距较大，但根据国家金融监管总局公布数据，今年二季度商业银行净息差1.54%，已经处于较低水平，若未来下调存量房贷利率，预计整体下调幅度可能低于上一轮（2023年9月，降低73个基点）。

从下调方式上看，当前各地存量房贷利率执行情况不一，下调存量房贷利率的方式中，在当前的市场环境下，借款人与原银行内部置换或原商业银行直接下调存量房贷利率的方式或许更为合适，而通过不同银行之间转按揭的方式，或造成更大市场竞争，对预期的稳定将形成扰动。

由于存量房贷利率涉及的是已群体，因此对于房地产市场交易并不会产生直接影响，但可能会对即将入市的购房群本对市场后期信心起到一定提升作用，进而有利于释放市场购买力。

存量，可以缓解现象。尽管调整存量房贷利率可能会对银行利润产生一定影响，但如果能减缓及贷款意愿下降的形势，同时能提升贷款增量，那么即便存量房贷利率低，银行总体利润仍可能稳中有增。

对于已群体来说，调整存量房贷利率对于其再次入市或具有提升效应：由于减轻月供压力，不排除部分者会考虑为父母、子女新购房产，或者产生旅居、养老等多样化的房产购置需求，从而形成再次改善需求，但这类需求占比预计不高，并且会呈现出多样化的特点。

社会消费压力已达极限值，但房地产之前利率抬升至5-6%，而今年，一个政策降到3%左右。对于一个家庭，凭空多了几十万到几百万的负债，这就是典型的“背刺”。如果不解决，楼市不容易复苏。

降低存量房贷利率，能切实减少者利息支出。当或还款压力减轻时，家庭将有更多可支配收入用于日常消费、教育等其他方面，并有可能增加在非住房领域的消费支出。这将促进相关产业发展，形成良性循环，提升民众生活品质。

总得来说，根据央行最新数据，截至2024年二季度末，全国个人住房贷款余额37.79万亿元。若进一步下调存量房贷利率，将继续为借款人节约利息支出，有利于扩大消费和投资。同时，广大存量房按揭压力减轻，可以进一步减少现象，也有利于房地产市场尽快恢复平稳健康发展。

存量房贷降利率，可能真的快来了。